Sve zgrade koje imaju tri ili više stanova ili drugih prostora, po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima moraju imati organizirani način upravljanja nekretninom!
Upravljanje nekretninama
Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pod nekretninom se podrazumijeva zgrada i zemljište koje pripada zgradi.
Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom (čl. 85) i da su dužni odabrati osobu koja će obavljati poslove upravitelja ( čl.378 ). Upravitelj mora biti pravna osoba upisana za djelatnost upravljanja. Suvlasnici stambene zgrade svojom odlukom za koju se izjasnilo 51% suvlasnika (u kvadraturi) odabiru upravitelja i s njim sklapaju Ugovor o upravljanju u kojem su uređeni odnosi između suvlasničke zajednice i upravitelja tj. njihova prava i obveze.
Suvlasnici su dužni upravljanje nekretninom povjeriti Upravitelju u skladu s ugovorom kojeg međusobno sklapaju (čl. 378) – Međuvlasnički ugovor.
Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom. Prava i obveze redovnog upravitelja stambene zgrade određene su zakonom, ali njegova stvarna ovlaštenja proizlaze iz ugovora kojeg sklapa sa suvlasnicima zgrade. Upravitelj je dužan poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno na način da se za svaku zgradu posebno otvori žiro račun za poslovanje.
Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti (također i za zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze kako bi se pravilno gospodari lo.zgradom,
Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.
Obveze i ovlasti upravitelja
- organizirati održavanje zajedničkih dijelova zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
- izvršavati poslove povremenih i godišnjih pregleda zgrade
- utvrditi iznos primjerene zajedničke pričuve koju je pojedini suvlasnik dužan uplaćivati na transakcijski račun zgrade,
- organizirati bankovne zajmove za veće iznose planiranih troškova održavanja, a potrebni su za održavanje zgrade u uporabnom stanju
- organizirati primjereno osiguranje zajedničkih dijelova zgrade,
- odrediti kućni red,
- raspoređivati druge troškove zgrade na suvlasnike (zajednička potrošnja struje, vode, i tako dalje).
- naplaćivati dugovanja suvlasnika koji ne plaćaju redovito zajedničku pričuvu,
- podmirivati troškove zgrade prema trećima, iz sredstava s kojima zgrada raspolaže na vlastitom transakcijskom računu,
- obavljati druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
- izvjestiti svakog suvlasnika o poslovanju zgrade u prethodnoj kalendarskoj godini na prikladan način (bilanca zgrade, pregled pojedinačnih prihoda i rashoda, …) najkasnije do 30. lipnja svake godine,
- prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove na zajedničkim dijelovima zgrade.
Ugovoreno upravljanje
Ugovoreno upravljanje se provodi putem odredbi međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju odnosno putem posebnih odluka donesenih glasanjem suvlasnika natpolovičnom većinom po udjelu u vlasništvu.
U redovnom upravljanju sudjeluju svi suvlasnici provođenjem gore spomenutih odredbi i odluka a putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade i upravitelja zgrade.
Naknada upravitelja
Za izvršavanje poslova upravljanja zgradom u ugovoru o upravljanju određen je iznos naknade upravljanja. Iznos se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade.
Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.
Promjena upravitelja
Ukoliko upravitelj zgradom postupa suprotno sklopljenom ugovoru o održavanju, Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti. Otkazni rok je mjesec dana za obe strane, te su suvlasnici dužni pismenim putem upravitelju dostaviti Odluku o otkazu ugovora o upravljanju, sa potpisom većine suvlasnika (više od 50% suvlasničkog udjela) o suglasnosti sa otkazom Ugovora o upravljanju.
Primjer poslova upravitelja zgrade
U slučaju puknuća glavnih vodovodnih cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade.
Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka. No, to sve se događa u slučaju kada se radi o glavnoj vertikali, odnosno o glavni cijevima u zgradi, koje spadaju u zajedničke dijelove zgrade, te su samim time i osiguranje zajedničkim osiguranjem zgrade. Nakon sanacije, upravitelj podmiruje račun izvođaču sanacije, te šalje prijavu osiguranju za isplatu nastale štete.
Ukoliko se radi o puknuću cijevi u stanu, vlasnik je dužan sanirati svu nastalu štetu i platiti izvođaču sanacije, te naknadno može tražiti isplatu odštete od svojeg vlastitog osiguranja (za stan) ukoliko je sklopio policu osiguranja.